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청주에서 작은 분식집을 운영하는 윤서진 씨는 임대인 강민호 씨와 보증금 2,400만 원으로 점포를 빌려 입주하고 사업자등록을 마친 뒤 확정일자를 받았습니다. 이듬해 건물에 근저당권이 설정됐고, 계약을 갱신하면서 보증금은 3,200만 원으로 올랐습니다. 갱신 계약서에도 새로 확정일자를 받았지만, 몇 년 뒤 법원 경매 게시판에서 매각 절차가 진행 중이라는 사실을 확인한 윤 씨는 중개사 김 대표에게 *“오른 보증금까지 먼저 받을 수 있나요?”*라고 물었습니다.
갱신하면서 보증금을 올리고 다시 확정일자를 받았다면, 먼저 설정된 근저당권자보다 인상분까지 우선해서 돌려받을 수 있을까요?
임대차가 갱신되며 보증금이 오른 경우, 그 인상분은 증액 전에 설정된 담보권자에게는 대항하거나 우선 배당을 요구하기 어렵습니다. 담보권자는 설정 당시의 보증금을 기준으로 권리를 취득했는데, 나중에 보증금이 얼마나 오를지 알 수 없기 때문입니다. 인상분까지 앞선 담보권보다 우선하게 하면 담보권자의 지위를 지나치게 불리하게 만들 수 있습니다.
따라서 윤 씨가 앞선 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있는 범위는 근저당권 설정 전의 보증금 2,400만 원 한도입니다. 다만 갱신 계약서를 새로 작성하고 그 계약서에 다시 확정일자를 받았다면, 인상분은 그보다 뒤에 설정된 담보권이나 일반채권자에 대해서는 우선변제권을 주장할 여지가 있습니다.
새 확정일자를 받았더라도, 앞서 설정된 담보권과의 순서가 뒤집히지는 않습니다.
참고: 원문에 구체적으로 기재된 판례·조문 없음
