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세종시의 한 신축 아파트에 입주한 이나경 씨는 거실 벽의 긴 균열과 비가 올 때마다 반복되는 안방 누수로 골머리를 앓았습니다. 시공사인 다온주택이 두 차례 보수했지만 물이 다시 스며들자, 이 씨는 점검 자료를 챙겨 중개사 장민호 씨에게 분양계약을 끝낼 수 있는지 물었습니다.
아파트가 완공된 뒤에도 하자가 심각하면 분양계약을 해제할 수 있을까요?
집합건물의 분양자는 하자에 관해 민법상 수급인의 담보책임 규정에 따른 책임을 집니다. 그렇다고 분양계약 자체가 도급계약으로 바뀌는 것은 아닙니다. 이 규정은 견고한 건축을 유도하고 분양받은 사람을 보호하기 위해 마련된 것으로, 분양자의 책임을 강행규정으로 정한 취지입니다.
대법원은 집합건물이 완공된 뒤에도 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없다면 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다고 봤습니다. 이때 민법 제668조 단서는 적용되지 않습니다. 다만 균열이나 누수가 있다는 사실만으로 곧바로 해제가 인정되는 것은 아니며, 하자의 정도와 보수 여부 등을 살펴 계약의 목적을 달성할 수 없는 수준인지 따져야 합니다. 완공 후라도 중대한 하자로 계약 목적을 달성할 수 없다면 해제가 가능할 수 있습니다.
참고: 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항, 민법 제667조 내지 제671조, 민법 제668조 단서, 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결
