수리 맡긴 업체의 실수로 난 불, 임대인 책임은 어디까지일까

상황

대전의 다세대주택 2층에 사는 박 씨는 천장에서 물이 새자 임대인 최 씨에게 수리를 요청했습니다. 최 씨는 옥상 방수공사를 업체에 맡겼고, 공사 중 작업자가 토치로 방수재를 붙이다 부주의로 불을 냈습니다. 불길은 건물 안으로 번져 주택이 크게 훼손됐고, 박 씨는 살림살이와 거처를 잃었습니다.

쟁점

공사를 맡은 업체가 독립된 사업자여도, 임대인 최 씨가 박 씨에게 손해를 배상해야 할까요?

판례·법령 근거

민법 제391조에 따르면 채무자가 다른 사람을 통해 의무를 이행할 때 그 사람의 고의나 과실은 채무자의 고의나 과실로 봅니다. 대법원은 채무자의 의사에 따라 채무 이행에 필요한 활동을 한 사람이라면 이행보조자에 해당할 수 있고, 반드시 지시·감독을 받거나 종속적인 관계일 필요는 없다고 봤습니다.

따라서 임대인이 수선의무를 이행하려고 업체에 공사를 맡겼다면, 업체가 독립된 사업자라는 사정만으로 책임을 피하기는 어렵습니다. 공사업체의 과실로 화재가 발생했다면 그 과실은 임대인의 귀책사유로 취급되어 임차인에 대한 채무불이행 손해배상책임으로 이어질 수 있습니다. 구체적인 책임 범위와 손해액은 화재 경위와 실제 손해 등 사실관계를 확인해야 합니다.

수선을 맡긴 업체의 과실도 임대인의 책임 판단에 반영될 수 있습니다.

참고: 민법 제391조, 대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결

중개 실무 확인

• 수선이 임대인의 의무 이행을 위한 것인지, 누가 업체를 선정하고 공사를 의뢰했는지 확인합니다.
• 공사계약서, 작업 범위, 공사 일정과 현장 기록을 확보하도록 안내합니다.
• 화재 등 사고가 발생하면 원인 조사자료와 임차인의 손해 내역을 함께 보관하게 합니다.
• 보험 가입 여부와 보상 범위도 확인하되, 보험 처리만으로 임대인의 책임 문제가 사라지는 것은 아니라고 안내합니다.