등기하지 않은 옛 지상권, 새 땅 주인에게도 통할까

상황

1958년, 강원도 솔바람리에서 목공소를 운영하던 윤 씨는 당시 관습법에 따라 이웃 땅 일부에 대한 지상권을 취득한 것으로 인정됐습니다. 민법 시행 뒤에도 별도 등기는 하지 않았고, 1964년 토지 소유자가 바뀌자 새 주인 장 씨는 목공소를 비워 달라고 요구했습니다. 윤 씨는 자신이 가진 권리를 장 씨에게도 주장할 수 있는지 고민했습니다.

쟁점

민법 시행 전 관습법으로 취득했지만 등기하지 않은 지상권도 토지를 산 사람에게 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법부칙 제2조는 특별한 규정이 없는 한 민법 시행 전의 사항에도 민법을 적용하도록 합니다. 관습법에 따라 취득한 지상권에 대해서는 별도의 예외 규정이 없으므로 민법 제187조가 적용됩니다. 따라서 민법 시행 전에 취득한 지상권은 등기하지 않았더라도 효력이 유지되고, 그 권리를 제3자에게도 주장할 수 있다고 판단했습니다.

민법 시행 전 관습법으로 취득한 지상권은 미등기만으로 제3자에게 대항할 수 없게 되지 않습니다.

참고: 민법부칙 제2조, 민법 제187조, 대법원 1963. 1. 17. 선고 62다737

중개 실무 확인

• 지상권이 언제, 어떤 경위로 취득됐는지 자료와 당사자 진술을 확인합니다.
• 권리 취득 시점이 민법 시행 전인지, 관습법상 취득 사실이 인정되는 사안인지 살핍니다.
• 등기부만으로 권리 유무를 단정하지 말고, 분쟁 가능성과 확인되지 않은 권리를 계약 당사자에게 안내합니다.