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대전 유성구의 임대인 배성호 씨와 임차인 윤가은 씨는 기존 임대차가 끝난 뒤 보증금 1억 4천만 원에서 1억 5천만 원으로 올려 새 계약을 맺기로 했습니다. 공인중개사 정민아 씨가 두 사람의 주방 식탁에 기존 계약서와 새 계약서를 나란히 펼쳐 확인하자, 윤 씨는 “재계약에도 증액 제한이 있는 것 아닌가요?”라며 서명을 망설였습니다.
임대차가 끝난 뒤 서로 합의해 새 계약을 맺으며 보증금을 올린 경우에도 증액 제한이 적용될까요?
주택임대차보호법 제7조는 임대차가 계속되는 동안 사정이 달라져 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 경우, 당사자가 앞으로의 증감을 청구할 수 있도록 한 규정입니다. 다만 이 조항의 증액 제한은 기존 임대차가 존속하는 중 한쪽이 증액을 청구하는 경우에 적용됩니다. 임대차가 끝난 뒤 새로 재계약을 하거나, 계약이 끝나기 전이라도 당사자들이 합의해 증액한 경우에는 이 조항이 적용되지 않는다는 것이 판례의 입장입니다.
따라서 배 씨와 윤 씨처럼 기존 계약이 끝난 뒤 보증금을 올려 새 계약을 체결하기로 합의한 경우에는 제7조의 증액 제한이 적용되지 않습니다. 계약이 끝난 뒤의 재계약인지, 기존 계약 중 일방의 증액 청구인지가 판단의 기준입니다.
참고: 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다 30532 판결; 주택임대차보호법 제7조
