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대전 유성구의 신축 아파트를 채권입찰 방식으로 분양받은 박민지 씨는 국민주택채권을 액면가 2,400만 원에 매입했다가 800만 원에 팔았습니다. 입주 후 야간 소음과 진동으로 생활이 어렵다고 느낀 박 씨는 생활이익 침해가 수인한도를 넘었다고 보고 분양계약을 해제했고, 중개사 김 대표에게 채권 매각 손실도 청구할 수 있는지 물었습니다.
채권을 액면가보다 싸게 팔아 생긴 1,600만 원의 손실도 분양자에게 배상받을 수 있을까요?
계약을 해제하면서 손해배상을 청구할 때는 계약이 이행됐다면 얻었을 이익을 청구하는 것이 원칙입니다. 다만 계약이 이행될 것으로 믿고 지출한 비용, 즉 신뢰이익을 대신 청구할 수도 있습니다. 계약의 체결·이행에 통상 필요한 비용은 상대방이 그 사정을 알았는지와 무관하게 통상손해로 배상 대상이 될 수 있습니다.
채권입찰 방식의 분양을 받기 위해 국민주택채권을 매입하는 데 든 비용은 분양을 위한 필수 지출로 볼 수 있습니다. 따라서 박 씨가 실제로 액면가의 3분의 1에 매각했다면, 액면가와 매각대금의 차액인 1,600만 원은 통상손해로 청구할 수 있습니다. 다만 신뢰이익 배상액은 이행이익의 범위를 넘을 수 없고, 이 사안의 결론은 분양계약 해제가 적법하다는 전제에서 살펴야 합니다.
유효한 계약해제가 전제된다면, 채권을 팔아 생긴 차액도 분양자에게 배상 청구할 수 있습니다.
참고: 대판 2002. 6. 11. 선고 2002다2539판결 참조
