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대전 둔산동에서 분식집을 운영하던 이 사장은 가게 시설과 영업권을 정 씨에게 넘기기로 하고 계약금 1,200만 원을 받았습니다. 그런데 정 씨가 임대인 강 씨에게 인사하러 갔다가, 임대차계약에 임차권 양도 금지 특약이 있고 강 씨도 새 임차인으로 인정할 수 없다는 말을 들었습니다. 이 사장은 여러 차례 동의를 구했지만 받아내지 못했고, 정 씨는 점포를 넘겨받을 수 없게 될까 걱정합니다.
임대인의 양도 동의를 받아오지 못한 경우, 정 씨는 점포 양도양수계약을 해제하고 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있을까요?
민법은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 동의가 없으면 양수인은 임대인에게 임차인으로 인정받지 못하고, 계약 목적을 이루기 어려울 수 있습니다.
판례는 임차권 양도 금지가 법률이 아니라 임대차 당사자 사이의 약정에 따른 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 양도인이 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있다고 보았습니다. 양도계약서에 동의를 받아주겠다는 문구가 따로 없더라도 마찬가지입니다. 동의를 받아오지 못하면 양수인은 담보책임에 따라 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 양수인이 임대인의 동의가 불가능하다는 점을 알고도 임대인에게 임차인으로 인정받지 않은 채 사실상 점유하는 데 동의한 특별한 사정이 있다면 달리 판단될 수 있습니다.
이 사안에서도 정 씨가 그런 특별한 사정 없이 계약했다면, 이 사장은 동의를 받아오지 못한 데 따른 책임을 질 수 있고 정 씨는 계약 해제와 원상회복을 청구할 수 있습니다.
참고: 민법 제629조, 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다16418 판결
