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청주시 복대동의 1층 점포를 임대한 최 씨는 박 씨에게 보증금 900만 원, 월세 150만 원을 받기로 했습니다. 임대차 2개월째, 박 씨의 채권자 정 씨가 보증금 반환채권에 대한 채권압류 및 전부명령을 받아 최 씨에게 송달했습니다. 박 씨는 이후에도 월세를 밀려 점포를 넘기는 날까지 총 7개월분을 내지 않았고, 정 씨는 최 씨에게 보증금 900만 원 전액을 요구했습니다. 계약을 중개했던 김 대표도 최 씨로부터 어떻게 대응해야 할지 질문을 받았습니다.
보증금 반환채권에 전부명령이 내려졌다면, 임대인은 연체된 월세를 빼지 않고 채권자에게 보증금 전액을 지급해야 할까요?
임차보증금은 임대차가 끝나고 건물을 돌려줄 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보합니다. 따라서 보증금 반환채권이 전부채권자에게 넘어가더라도, 임대인은 임차인에게 주장할 수 있는 연체 차임 등을 전부채권자에게도 주장할 수 있습니다. 보증금에서 임대차 채무를 먼저 공제한 뒤 남는 금액이 있어야 채권자가 청구할 수 있습니다.
또한 연체 차임이 압류명령 송달 전인지 후인지만으로 공제 여부가 달라지는 것은 아닙니다. 이 사례에서는 7개월분 월세가 1,050만 원으로 보증금 900만 원을 넘으므로, 건물 인도 시점에 반환할 보증금 잔액이 없습니다. 최 씨는 정 씨에게 보증금 전액을 지급할 필요가 없습니다.
참고: 대판 1988. 1. 19, 87다카1315; 대법원 1998. 4. 24. 선고 97다56679 판결
