집보다 먼저 잡힌 땅, 소액임차인의 보증금은 어디서 돌려받을까

상황

청주 솔내동에서 빈 땅을 가진 강민호 씨는 먼저 그 땅을 담보로 은행에서 대출을 받았고, 몇 년 뒤 그곳에 2층 주택을 지은 후 건물도 담보로 제공했습니다. 1층을 임차해 살던 이서윤 씨는 뒤늦게 토지와 주택이 함께 경매에 넘어갔다는 소식을 듣고, 자신이 소액임차인이라면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는지 걱정했습니다.

쟁점

땅에 먼저 설정된 저당권이 있는 경우, 소액임차인은 토지와 주택의 경매대금에서 모두 최우선변제를 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 토지에 저당권이 설정된 뒤 주택이 지어지고, 그 주택에도 저당권이 설정된 다음 토지와 주택이 함께 경매된 경우를 나누어 판단했습니다. 소액임차인은 토지의 경매대금에서는 토지 저당권자보다 앞서 변제받을 수 없지만, 주택의 경매대금에서는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있습니다. 토지와 주택이 함께 팔렸다고 해서 두 대금의 배당 순서까지 같아지는 것은 아닙니다.

토지 대금과 주택 대금을 구분해 배당 순서를 살펴야 합니다.

참고: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항

중개 실무 확인

• 등기부에서 토지와 건물의 권리 설정 시점을 각각 확인합니다.
• 임차인이 소액임차인 요건을 갖추었는지, 실제 입주와 주민등록 등 대항요건을 갖추었는지 확인합니다.
• 토지와 건물이 함께 경매되는 경우에도 배당 재원이 토지 대금인지 건물 대금인지 구분해 안내합니다.