먼저 설정된 근저당, 나중에 들어온 임차인의 보증금은?

상황

전주 한 빌라에 사는 한서연 씨는 2018년 보증금 5,800만 원으로 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 집주인 이 씨가 대출금을 갚지 못해 빌라가 경매에 넘어갈 수 있다는 소식을 들었고, 등기부를 확인해 보니 근저당권은 서연 씨가 계약하기 전인 2015년에 설정돼 있었습니다. 중개사 박 대표는 계약서와 등기부를 다시 살펴보며 어느 시점의 소액임차인 기준을 적용해야 하는지 설명했습니다.

쟁점

지금 기준으로 소액임차인에 해당하면, 먼저 설정된 근저당권이 있어도 최우선변제를 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차보호법은 일정한 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 현재의 기준만으로 서연 씨의 자격이나 변제액을 단정할 수는 없습니다. 근저당권이 임대차보다 먼저 설정됐다면, 그 근저당권 설정 당시의 법령과 소액임차인 기준이 적용될 수 있기 때문입니다. 그 기준에 따라 보증금이 소액임차인 범위 밖이라면 최우선변제를 받지 못할 수도 있습니다.

참고: 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제10조, 구 주택임대차보호법 시행령(2016. 11. 29. 대통령령 제27614호로 개정되기 전의 것) 부칙 제2조

중개 실무 확인

• 등기부에서 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인합니다.
• 임대차계약일뿐 아니라 입주·전입신고 등 관련 날짜도 함께 정리합니다.
• 담보권 설정 당시의 지역별 보증금 기준과 적용 규정을 확인하고, 단정적인 안내는 피합니다.

최우선변제 여부는 현재 기준만이 아니라 선순위 근저당권 설정 당시의 기준까지 확인해야 합니다.