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대전 외곽의 단독주택에 사는 임차인 서 씨는 보증금 2억 1천만 원을 돌려받지 못해 확정판결을 받았습니다. 임대인 민 씨는 그 집을 매수했지만 아직 소유권이전등기를 마치지 못했고, 민 씨의 채권자는 매도인에게 등기를 청구할 권리를 압류했습니다. 서 씨는 집을 비우거나 먼저 인도하지 않고 집행을 시작할 수 있는지, 또 경매 대상에 집터도 포함되는지 궁금해졌습니다.
임차주택 자체가 아니라 소유권이전등기청구권이 압류된 경우에도 집행개시 예외가 적용되고, 집터까지 임차주택으로 볼 수 있을까요?
주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금 반환 판결 등에 따라 임차주택 자체의 경매를 신청할 때 반대의무를 이행하거나 이행을 제공하지 않아도 집행을 시작할 수 있도록 한 예외입니다. 법원은 부동산에 대한 경매와 소유권이전등기청구권에 대한 압류는 절차가 서로 다르므로, 이 예외를 등기청구권 압류에까지 넓혀 적용할 수는 없다고 보았습니다.
다만 여기서 말하는 임차주택은 건물에만 그치지 않습니다. 건물 임대차에는 보통 대지 이용도 따르고, 건물과 대지를 따로 경매하면 보증금 회수가 어려워질 수 있으므로, 임차주택 자체를 경매하는 경우에는 그 부지도 포함된다고 판단했습니다.
등기청구권 압류에는 예외를 넓혀 적용하지 않지만, 임차주택 자체의 경매 대상에는 그 부지도 포함됩니다.
참고: 대법원 2000.03.15. 자 99마4499 결정
