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가상의 해솔시 도담동에서 상가주택을 함께 소유하던 임대인 강 씨는 2층 사무실에 임차인 윤 씨의 전세권을 설정해 주었습니다. 이후 토지가 경매로 넘어가 한 씨가 낙찰받았고, 강 씨는 건물을 정 씨에게 팔았습니다. 그런데 정 씨가 윤 씨와 상의하지 않고 한 씨와 관습상의 법정지상권을 포기하기로 합의하자, 한 씨는 윤 씨에게 건물에서 나가라고 요구했습니다.
전세권자의 동의 없이 건물 소유자와 토지 소유자가 지상권을 포기했다면, 전세권자는 퇴거 요구에 응해야 할까요?
토지와 건물을 함께 소유하던 사람이 건물에 전세권을 설정한 뒤 토지가 경매되면, 건물 소유자는 민법 제305조 제1항에 따라 법정지상권을 취득하게 됩니다. 이후 건물이 매매되면 매수인은 특별한 사정이 없는 한 그 지상권을 취득할 지위를 이어받고, 전세권 관계도 승계합니다.
민법 제304조는 타인의 토지 위 건물에 설정된 전세권의 효력이 건물 소유를 위한 지상권이나 임차권에도 미치며, 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 그 권리를 소멸시키는 행위를 할 수 없도록 정합니다. 따라서 건물 매수인과 토지 소유자가 전세권자 동의 없이 지상권을 포기했더라도, 그 합의를 이유로 전세권자에게 대항할 수 없습니다. 전세권자는 전세권 존속기간 동안 건물을 사용할 수 있고, 토지 소유자의 퇴거 요구에 응할 필요가 없습니다.
참고: 민법 제305조 제1항, 민법 제304조
