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대전에서 작은 베이커리를 운영하는 임차인 박 씨는 임대차 기간 중 건물주가 바뀌자 새 임대인 이 씨와 마주 앉았습니다. 이 씨는 박 씨의 기존 권리금을 인정해주겠다며, 대신 은행 근저당권 설정에 협조해달라고 요청했고 두 사람은 새 임대차계약서를 작성한 뒤 확정일자도 받았습니다. 박 씨는 기존 계약 때 갖춘 우선변제권까지 그대로 이어지는지 걱정합니다.
새 임대인과 다시 계약서를 썼다면, 종전 임대차계약에 따른 우선변제권도 계속 유지될까요?
건물 소유권이 바뀌어도 기존 임대차가 유지되는 경우, 새 소유자는 임대인의 지위를 승계하고 임차인은 일정한 요건 아래 종전의 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 다만 새 임대인과 임차인이 종전 계약을 끝내고 새 계약으로 관계를 정하기로 합의했다면, 종전 계약을 바탕으로 생긴 권리도 원칙적으로 종전 계약과 함께 효력을 잃습니다.
따라서 박 씨와 이 씨가 새 계약을 종전 계약의 대체물로 체결한 것이라면, 박 씨는 종전 계약에 기한 우선변제권을 그대로 주장하기 어렵습니다. 새 계약에 따른 권리의 성립 여부는 새 계약을 기준으로 따로 살펴야 합니다.
새 계약서의 제목보다 종전 계약을 대체하려는 합의가 있었는지가 중요합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항, 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결
