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고양의 한 낡은 상가건물에 은행 근저당권이 설정된 뒤, 소유자 윤태식 씨는 2층 사무실을 작은 주거공간으로 바꿨습니다. 임차인 한서윤 씨는 보증금 2천만 원에 그곳을 빌려 실제로 거주했지만, 건물이 경매에 넘어가자 건물 입구에 붙은 경매 안내를 보고서야 근저당권이 자신보다 먼저 설정된 사실을 알았습니다.
건물이 주거용으로 바뀌기 전에 설정된 근저당권보다 한서윤 씨가 소액임차인 최우선변제를 먼저 받을 수 있을까요?
대법원은 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차를 보호하는 법인 만큼, 건물이 허가를 받았는지 또는 등기부에 어떤 용도로 적혀 있는지만으로 보호 범위를 좁힐 수 없다고 봤습니다. 따라서 상가·사무실로 쓰이던 건물에 근저당권이 먼저 설정됐더라도, 이후 주거용으로 바뀐 곳을 임차한 소액임차인은 특별한 사정이 없는 한 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있습니다. 다만 해당 임차인이 소액임차인에 해당하는지 등 구체적인 요건은 별도로 확인해야 합니다.
건물의 과거 용도만으로 최우선변제 가능성을 배제할 수는 없습니다.
참고: 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결, 주택임대차보호법 제1조, 주택임대차보호법 제2조, 주택임대차보호법 제8조
