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가온시 외곽의 작은 도로변 토지를 팔려던 한도윤 씨는 부동산 중개를 직업으로 한다는 서태식 씨에게 매수인을 찾아 달라고 했습니다. 서 씨는 자격증도 사무소 개설등록도 없었지만 강민아 씨를 소개해 매매계약을 성사시켰고, 한 씨와는 수수료 800만 원을 주기로 약속했습니다. 잔금까지 치른 뒤 서 씨가 수수료를 요구하자 한 씨는 약정대로 지급해야 하는지 고민에 빠졌습니다.
중개사 자격과 사무소 등록이 없는 사람이 직업으로 중개한 경우에도 약정 수수료를 줘야 할까요?
법령 위반은 모두 같은 효과를 내는 것은 아닙니다. 위반해도 사법상 계약은 유효한 경우가 있는 반면, 당사자끼리 약속했더라도 그 약정 자체가 무효가 되는 경우도 있습니다. 후자의 규정을 강행규정이라고 합니다.
중개업을 하려면 법이 정한 자격과 중개사무소 개설등록이 필요하고, 등록 없이 중개업을 한 경우에는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 대법원은 무자격·무등록자가 직업으로 부동산을 중개하고 받은 수수료까지 인정하면 부동산 거래의 공정성과 거래 당사자의 재산을 보호하려는 법의 취지가 약해진다고 보았습니다. 그래서 해당 사안의 수수료 약정은 무효이고, 의뢰인은 약정 수수료를 지급하지 않아도 된다고 판단했습니다. 다만 이 판결은 무자격·무등록 상태로 중개업을 한 경우를 다룬 것이며, 인용된 판례는 구법에 관한 판결입니다.
무자격·무등록자가 중개업을 하며 맺은 수수료 약정은 무효로 판단될 수 있습니다.
참고: 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제9조 제1항, 제2항, 제48조 제1항; 구 공인중개사법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전부개정되기 전의 것); 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결
