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한울시 바람동에서 물류센터를 추진하던 개발사 대표 이도현은 진입도로와 맞닿은 38㎡ 토지를 확보하지 못해 착공 신고가 미뤄지고, 시공사 대기비용까지 쌓였습니다. 땅주인 강미라는 그 땅이 없으면 사업 일정이 멈춘다는 사정을 알면서도, 인근 거래자료상 1억 원대 후반으로 보이는 땅을 7억 2천만 원에만 팔겠다고 했습니다. 중개사 윤서진을 통해 계약을 마친 이도현은 뒤늦게 대금 중 지나치게 높은 부분을 돌려받을 수 있는지 문제를 제기했습니다.
사업이 급하다는 점을 이용해 현저히 높은 가격을 받은 경우, 매수인은 초과 대금을 돌려받을 수 있을까요?
민법 제104조의 불공정한 법률행위가 되려면 매수인이 궁박·경솔·무경험 상태에 있었고, 매도인이 이를 알면서 이용하려는 의도가 있었으며, 대금과 토지 사이에 현저한 불균형이 있어야 합니다. 사업 일정이 급했다는 사정만으로 곧바로 궁박하다고 단정하지는 않습니다. 협상 경위, 매수인이 얻는 이익, 다른 대안이 있었는지 등을 함께 살핍니다. 가격이 시세보다 몇 배 높다는 사실만으로 불균형이 확정되는 것도 아니며, 거래의 객관적 가치와 당사자들이 처한 사정을 종합해 판단합니다.
계약 전체가 무효라고 보더라도, 당사자들이 계약 당시 무효인 사실을 알았다면 적정한 대금으로 거래했을 것이라고 인정되는 경우에는 민법 제138조에 따라 그 대금으로 계약이 유지될 수 있습니다. 따라서 초과분 반환은 자동으로 인정되는 것이 아니라, 적정한 대금으로 계약을 계속했을 것이라는 사정까지 뒷받침해야 합니다.
폭리 여부는 가격 차이만이 아니라 궁박·이용 의도·거래 경위를 함께 입증하는 것이 관건입니다.
참고: 민법 제104조, 민법 제138조, 대법원 2002. 10. 22.선고 2002다38927판결, 대법원 2009. 1. 15.선고 2008도8577판결, 대법원 2006. 9. 8.선고 2006도3366판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결
