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대전의 다세대주택에 보증금 7,200만 원으로 입주한 서 씨는 전입신고를 마치고 살고 있었습니다. 몇 달 뒤 집주인 윤 씨는 빚을 담보하기 위해 주택 소유권을 채권자 장 씨에게 넘겼고, 이후 선순위 근저당권자의 경매가 진행됐습니다. 서 씨는 배당을 한 푼도 받지 못해 장 씨에게 보증금을 청구하려 하지만, 장 씨는 집을 담보로만 넘겨받았다고 말합니다.
담보 목적으로 소유권을 넘겨받은 채권자에게도 보증금 반환을 청구할 수 있을까요?
임차주택의 소유권을 넘겨받은 사람이 임대인의 지위를 승계하려면, 주택을 임대할 권리나 그에 수반되는 권리를 종국적·확정적으로 이전받아야 합니다. 매매나 증여처럼 소유권이 최종적으로 이전되는 경우는 양수인에 해당할 수 있지만, 양도담보는 채권을 담보하기 위해 소유명의만 맡기는 것이어서 특별한 사정이 없다면 담보권자가 주택의 사용·수익권을 얻거나 소유권을 확정적으로 취득한 것으로 보지 않습니다.
따라서 이 사례의 장 씨는 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 양수인으로 보기 어렵고, 서 씨는 장 씨에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 보증금 반환 책임은 원래 임대인인 윤 씨에게 청구해야 합니다. 소유명의가 바뀌었다는 사실만으로 보증금 반환 책임까지 넘어가는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결
