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대전 유성구의 다가구주택을 소유한 임대인 최 씨는 사업자금 8천만 원을 빌리며 채권최고액 1억 원의 근저당권을 설정했습니다. 최 씨에게 세금 체납이 없는 상태에서 주택은 중개사 김 대표의 중개로 박 씨에게 팔렸고, 박 씨는 지방세를 여러 해 체납한 사실이 있었습니다. 이후 주택이 경매에 넘어가자, 대여금을 받아야 하는 채권자 이 씨는 박 씨의 체납세금보다 먼저 배당받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
근저당권 설정 당시 집주인은 세금을 체납하지 않았는데, 나중에 집을 산 사람의 지방세 체납이 먼저 배당되는 걸까요?
대법원은 저당권이 지방세보다 우선하는지를 판단할 때, 기본적으로 저당권 설정 당시의 저당권자와 설정자 사이의 관계 및 설정자의 체납 여부를 기준으로 본다고 판단했습니다. 따라서 설정자에게 우선 징수될 조세 체납이 없었다면, 부동산을 넘겨받은 사람이 나중에 지방세를 체납했다는 이유만으로 기존 저당채권의 우선순위가 사라지는 것은 아니라고 보았습니다. 이 사례에서는 최 씨에게 해당 체납이 없었다는 전제 아래, 이 씨의 저당채권이 박 씨의 지방세 체납보다 우선 배당될 수 있습니다.
핵심은 근저당권 설정 당시 소유자의 체납 여부입니다. 참고: 지방세법 제31조 제2항 제3호, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카8385 판결
