재계약 때 월세를 크게 올려 달라고 한다면

상황

대전에서 작은 국수집을 운영하는 임차인 서윤 씨는 2년간 보증금 6천만 원, 월세 210만 원으로 영업해 왔습니다. 계약 만료를 앞두고 임대인 민석 씨가 보증금은 그대로 두고 월세를 270만 원으로 올려 재계약하자고 했고, 서윤 씨는 인상 폭이 부담스러워 중개사 지훈 씨에게 방법을 물었습니다.

쟁점

계약을 갱신하면서 임대인이 요구한 월세 인상액을 그대로 받아들여야 할까요?

판례·법령 근거

상담사례의 답변은 차임 인상 한도를 종전 차임의 9%로 설명하고 있습니다. 또 임차인은 법에서 정한 사유가 없는 한 총 5년의 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있으며, 갱신되는 경우에도 차임 증감 한도가 적용된다고 봅니다. 따라서 갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면, 임대인의 요구액을 그대로 수용하기보다 종전 월세와 인상률을 따져 한도 내 조정을 요청해 볼 수 있습니다. 다만 답변은 증액청구를 배제하는 특약이 있는 경우는 별도로 전제하고 있습니다.

갱신 여부와 계약 조건을 먼저 확인한 뒤, 월세 인상률을 계산해 협의하세요.

참고: 상가건물임대차보호법 제10조, 상가건물임대차보호법 제10조 제3항

중개 실무 확인

• 기존 계약서의 월세와 갱신 관련 특약을 확인합니다.
• 임차인의 계약갱신요구 가능 여부와 법정 제외 사유를 확인합니다.
• 종전 월세를 기준으로 인상률을 계산하고, 당사자 간 협의 내용을 서면으로 남깁니다.