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대전 외곽에서 창고를 운영하는 윤재민 씨는 사업자금 2억 3,500만 원을 빌려주며 서민정 씨 소유 창고에 가등기를 해두었습니다. 변제기가 지나도 돈을 받지 못하자 윤 씨는 창고 가액을 3억 2,000만 원으로, 피담보채무액을 2억 3,500만 원으로 적어 청산금 평가액을 통지했고, 서 씨가 통지를 받은 뒤 두 달이 지났습니다. 윤 씨가 청산금 8,500만 원을 제공하며 본등기를 요구하자, 서 씨는 창고의 실제 가치가 더 높다며 통지 자체가 무효라고 맞섰습니다.
청산금 평가액을 실제보다 낮게 통지했다면, 통지와 두 달의 청산기간도 효력이 없을까요?
가등기담보권을 실행하려는 채권자는 변제기 후 목적 부동산의 평가액과 피담보채권액을 적어 청산금 평가액을 통지해야 합니다. 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나면 청산금 지급과 소유권이전등기·인도는 서로 맞물려 이행해야 합니다.
판례는 채권자가 통지 당시 부동산 가액을 자신이 평가한 금액으로 밝혀 통지했다면, 그 금액이 나중에 객관적인 평가액보다 낮은 것으로 드러나도 통지 효력이나 청산기간 진행에는 영향이 없다고 봅니다. 따라서 서 씨의 주장만으로 통지가 무효가 되는 것은 아니며, 청산기간이 지난 뒤 윤 씨는 본등기를 청구할 수 있습니다.
다만 청산금 액수가 부족하다면 이야기가 달라집니다. 채무자는 정당하게 평가된 청산금을 받을 때까지 소유권이전등기와 인도를 거절할 수 있고, 피담보채무 전액을 갚고 가등기 말소를 청구하거나 정당한 청산금을 청구할 수도 있습니다. 통지의 효력과 청산금 액수의 정당성은 별개의 문제입니다.
참고: 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조, 제4조, 민법 제360조, 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결
