불러오는 중
대전 서구의 상가건물주 박도윤에게 김서윤은 9천만 원, 이현우는 1억 1천만 원을 빌려주며 같은 날 하나의 근저당권을 설정했고, 등기부에는 김서윤 70%, 이현우 30%로 지분이 적혔습니다. 두 사람은 별도 약정서에 김서윤이 먼저 변제받기로 했지만, 그 약정은 등기하지 않았습니다. 박 씨가 빚을 갚지 못해 건물이 경매에 넘어가자, 김 씨는 약정서를 내밀며 먼저 배당해 달라고 요구했습니다.
등기된 지분과 다른 우선변제 약정을 해 두면, 경매 배당에서도 먼저 받을 수 있을까요?
여러 채권자가 같은 기회에 하나의 근저당권을 함께 설정받으면, 원칙적으로 담보되는 채권액의 비율에 따라 변제받습니다. 다만 당사자 전원이 합의해 우선변제나 다른 배분 비율을 정할 수 있고, 그 약정을 등기하면 제3자에게도 효력이 있습니다.
준공유자별 지분을 등기부에 미리 적었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 지분 비율에 따라 변제받기로 한 것으로 봅니다. 따라서 경매법원은 현재의 채권액 비율이 아니라 등기된 지분 비율로 배당하고, 어느 한 사람의 실제 채권액이 배당액보다 적어 남는 돈이 생기면 그 잔액은 다른 준공유자들에게 지분 비율로 다시 나눕니다. 이 사례에서는 우선변제 약정을 별도로 등기하지 않았으므로, 김 씨가 그 약정만으로 경매에서 먼저 배당받기는 어렵습니다. 배당에서 특별한 순서를 주장하려면, 약정의 내용뿐 아니라 등기 여부까지 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다31887 판결
