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가온시의 9층 아파트를 지은 새봄건설은 꼭대기 층을 분양했고, 임차인이 아닌 집주인 서윤 씨는 그 집을 먼저 분양받은 민호 씨에게서 3억 8천만 원에 사들였습니다. 입주 두 달 뒤 장대비가 쏟아지자 거실 천장에서 물이 떨어져 서윤 씨는 대야를 받쳤고, 새봄건설에 연락했지만 *“우리와 계약한 분이 아니다”*라는 답을 들었습니다.
건설사와 직접 계약하지 않은 현재 집주인도 건설사에 누수 하자 보수를 청구할 수 있을까요?
집합건물법은 아파트처럼 각 세대가 독립적으로 사용되는 건물을 지어 분양한 자에게 민법상 수급인의 담보책임 규정을 적용하도록 합니다. 판례는 이 책임을 분양계약에만 매인 책임이 아니라 현재의 구분소유자에게 부담하는 법정책임으로 보았습니다. 따라서 서윤 씨가 최초 분양자와 직접 계약하지 않았더라도, 현재 소유자라면 건설사에 하자 보수를 요구할 수 있다는 것이 핵심입니다.
다만 하자담보 권리는 기간을 놓치면 소멸할 수 있습니다. 인용된 판례는 콘크리트 구조물의 하자담보책임기간을 인도 후 10년으로 보았고, 하자 보수에 갈음하는 손해배상청구권은 하자별로 발생 시점부터 소멸시효가 진행된다고 판단했습니다. 이는 해당 판례가 다룬 법령과 사실관계를 전제로 한 것이므로, 실제 사건에서는 적용되는 법령과 하자 발생·인도 시점을 따져야 합니다. 또 입주자대표회의가 행사할 수 있는 하자보수청구권과 구분소유자 개인의 하자담보추급권은 구별해야 합니다.
계약 상대방이 아니더라도, 현재 소유자라면 건설사에 직접 하자 책임을 물을 수 있습니다.
참고: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조, 「민법」 제667조 내지 제671조, 「민법」 제162조 제1항, 구 「주택법」 제46조, 구 「주택법 시행령」 제59조 제2항, 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결, 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결
