경매 배당금이 모자랐다면, 먼저 집을 비워야 할까?

상황

성남시의 한 오피스텔에 살던 임차인 이서윤 씨는 보증금 1억 6천만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 건물이 경매에 넘어가자 이 씨는 보증금 전액을 배당해 달라고 요구했지만, 실제로 받은 돈은 1억 1천만 원뿐이었습니다. 낙찰자 오민재 씨가 집을 비워 달라고 하자, 이 씨는 남은 5천만 원을 받기 전에는 인도할 수 없다고 맞섰습니다.

쟁점

배당으로 보증금 일부만 돌려받은 임차인도 나머지를 받기 전에 집을 먼저 비워야 할까요?

판례·법령 근거

대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못했다면, 임차권은 남은 보증금까지 자동으로 소멸하지 않습니다. 따라서 임차인은 경락인에게 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 주장할 수 있습니다.

경매 배당금을 받기 위해 주택을 인도해야 한다는 규정도, 임차인이 보증금을 돌려받기 전에 먼저 집을 비워야 한다는 뜻은 아닙니다. 판례는 주택 인도의무와 보증금 잔액 반환의무가 동시에 이행될 관계라고 봅니다. 즉, 잔액을 받기 전의 선(先)인도를 당연한 의무로 볼 수는 없습니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조의 5 단서, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다 55241 판결

중개 실무 확인

• 임차인의 점유·전입신고 등 대항력 요건과 확정일자 등 우선변제권 요건을 확인합니다.
• 배당요구 내역과 실제 배당액을 대조해 보증금 잔액이 있는지 살핍니다.
• 경락인의 인도 요청이 있더라도 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행 관계인지 검토하도록 안내합니다.

배당액이 보증금 전액에 미치지 못했다면, 먼저 비워야 한다고 단정할 수 없습니다.