담보로 넘긴 건물에 설정된 근저당, 나중에 채무를 갚으면 지울 수 있을까?

상황

충북 청림시에서 창고를 지은 박준호 씨는 토지 매매대금 중 7천만 원을 아직 치르지 못해, 토지 매도인 김서연 씨와 창고를 담보로 넘기기로 약정하고 김 씨 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 김 씨는 자신의 채권자 오태식 씨에게 창고에 근저당권을 설정해 주었고, 얼마 뒤 박 씨는 김 씨에게 남은 매매대금을 모두 갚았습니다. 박 씨의 채권자 윤하늘 씨는 박 씨를 대신해 오 씨의 근저당권설정등기를 말소해 달라고 요구했습니다.

쟁점

매매대금을 모두 갚았다면 박 씨의 채권자는 창고에 설정된 근저당권을 말소해 달라고 할 수 있을까요?

판례·법령 근거

건물을 처음 지은 사람이 그 건물의 소유권을 취득했더라도, 매매대금 등을 담보하기 위해 건물을 양도담보로 제공하기로 약정하고 상대방 명의로 소유권보존등기까지 마쳤다면, 건물 소유권은 상대방에게 넘어간 것으로 봅니다. 그 소유권을 바탕으로 제3자가 근저당권을 설정했다면, 건물을 처음 지은 사람의 채권자가 대신 나서서 그 제3자에게 건물은 원래 박 씨 소유라고 주장하기는 어렵습니다. 담보로 잡힌 매매대금 채권이 나중에 사라졌다는 사정만으로 제3자의 근저당권까지 당연히 없어지는 것은 아니므로, 특별한 사정이 없다면 근저당권설정등기 말소를 구할 수 없습니다.

담보 약정에 따라 소유권등기가 넘어간 뒤에는, 담보 채무를 갚았다는 이유만으로 제3자의 권리가 자동으로 사라지지 않습니다.

참고: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2012다200974 판결

중개 실무 확인

• 건물의 소유권보존등기 명의와 실제 건축·취득 경위를 함께 확인합니다.
• 매매대금 담보로 소유권을 이전한 약정이 있는지, 관련 서류와 당사자 설명을 확인합니다.
• 등기부의 근저당권 등 제3자 권리와 피담보채권의 관계를 살피고, 말소 가능성은 법률전문가의 검토를 안내합니다.