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대전 관저동의 한 다세대주택에 사는 임차인 서유나는 임대인 한 씨와 계약할 때 소액임차인 요건을 갖추고, 주택임대차보호법상 필요한 절차도 마쳤습니다. 한 씨의 채무 문제로 가등기담보권자 오 씨가 법원 경매 대신 사적실행 절차를 진행해 주택 소유권을 취득했고, 서 씨는 건물 현관에서 그 소식을 들은 뒤 중개사 김 대표에게 보증금 걱정을 털어놓았습니다.
경매가 아니라 가등기담보권자의 사적실행으로 집이 넘어간 경우에도 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있을까요?
부산고등법원은 주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차인이라면 가등기담보권이 사적으로 실행된 경우에도 최우선변제를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 임차인은 담보권의 실행 방식에 관여할 수 없으므로, 경매에서는 보호하면서 사적실행에서는 보호하지 않을 합리적인 이유가 없다는 취지입니다. 이 범위에서는 가등기담보권자보다도 우선해 변제를 요구할 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다.
사적실행이라는 이유만으로 소액임차인의 최우선변제권이 사라지지는 않습니다.
참고: 부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결; 주택임대차보호법 제8조
