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청주 아파트에 보증금 6,000만 원으로 살던 임차인 한지민 씨는 계약이 끝났는데도 임대인 최 씨가 자금난으로 보증금을 돌려주지 못하자, 직장 발령에 맞춰 다른 지역으로 이사하기로 했습니다. 최 씨의 서면 동의를 받은 지민 씨는 새 임차인 강 씨에게 집을 넘겼고, 강 씨는 입주해 주민등록을 마쳤습니다. 이후 아파트가 경매에 넘어가자, 이미 집을 비운 지민 씨는 소액임차인 배당을 받을 수 있을지 걱정합니다.
임차인이 집에서 나간 뒤 전차인이 거주하고 주민등록을 했다면, 임차인의 대항요건은 계속 유지될까요?
임차인이 직접 살고 주민등록을 해 두는 것만이 대항요건을 유지하는 방법은 아닙니다. 임대인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 전차인이 집을 인도받아 주민등록을 마치면, 그 집이 임대차 목적물이라는 사실이 공시되므로 임차인의 대항요건이 유지될 수 있습니다. 임대인의 명시적 동의가 없더라도 전대가 임대인에 대한 배신행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면, 전대만을 이유로 임대차를 해지할 수 없다는 취지도 제시됐습니다.
따라서 지민 씨처럼 임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 입주·전입한 경우라면, 직접 퇴거했다는 이유만으로 대항요건이 끊긴다고 단정할 수 없습니다. 다만 실제 배당 여부는 소액임차인 해당 여부 등 나머지 요건도 함께 살펴야 합니다. 전대가 적법하게 인정되면 전차인의 점유와 주민등록이 임차인의 대항요건을 이어 줄 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판례.
