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김도현 씨는 24년 전 청주시 외곽의 단독주택을 4억 2천만 원에 사서 이전등기를 마치고 계속 살아왔습니다. 최근 측량을 해보니 집의 2층 일부가 이웃 윤정희 씨 땅 위로 나와 있었고, 그 아래 땅 약 7.5㎡도 점유하고 있었습니다. 김 씨가 해결을 요청하자 윤 씨는 대화를 피한 채 2층 아래에 담장을 세웠고, 김 씨는 중개사 한서진 대표에게 대응 방법을 물었습니다.
20년 넘게 점유해 왔다면, 아직 등기를 마치기 전에도 담장을 철거해 달라고 할 수 있을까요?
부동산을 20년간 소유의 의사로 평온하고 공개적으로 점유하면 취득시효를 주장할 수 있지만, 기간이 지났다는 이유만으로 소유권이 곧바로 생기는 것은 아닙니다. 취득시효 완성으로 생기는 것은 소유권이전등기청구권이므로, 등기 전에는 소유권에 기초해 담장 철거를 청구하기 어렵습니다.
다만 취득시효가 완성된 점유자는 점유권을 근거로 등기부상 소유자에게 점유 방해를 없애 달라고 청구할 수 있다는 판례가 있습니다. 따라서 김 씨는 요건을 갖췄다면 소유권이전등기청구와 함께 점유권에 기초한 담장 철거 청구를 검토할 수 있습니다. 점유방해배제 청구는 방해가 종료한 날부터 1년 안에 행사해야 합니다. 또 담장이 취득시효 완성 전에 설치됐다면 평온한 점유 등 다른 요건에 영향을 줄 수 있어 설치 시점도 중요합니다.
취득시효 기간이 지났더라도, 등기 전 담장 철거 청구는 소유권이 아니라 점유권을 근거로 살펴야 합니다.
참고: 민법 제245조 제1항, 민법 제214조, 민법 제205조 제1항, 제2항, 대법원 2006. 9. 28. 선고 2006다22074, 22081 판결, 대법원 2005. 3. 25. 선고 2004다23899, 23905 판결
