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대전의 신축 다가구주택 202호에 보증금 4,700만 원으로 들어간 박 씨는 건물의 지번만 적어 전입신고를 했습니다. 이후 건물주 이 씨가 건물을 다세대주택으로 바꾸어 구분등기를 하고, 202호를 산 최 씨는 같은 날 은행에서 근저당권을 설정했습니다. 박 씨는 뒤늦게 전입 주소에 202호를 추가했지만, 몇 년 뒤 현관에 경매 안내문이 붙자 자신의 배당 순위가 걱정됐습니다. 입주 당시 건축물대장이 어떤 형태로 관리되고 있었는지는 박 씨도 확인하지 못했습니다.
처음에는 지번만 적어 전입신고했더라도, 나중에 다세대주택으로 바뀐 뒤 근저당권을 설정한 은행보다 먼저 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있을까요?
핵심은 처음 전입신고를 했을 때의 건축물대장과 주민등록 주소가 제3자에게 임차 사실을 알아볼 수 있게 했는지입니다. 주민등록이 나중에 달라진 등기부상 표시와 맞지 않으면, 그 뒤에 권리를 취득한 사람에게 임대차를 공시하지 못할 수 있습니다. 따라서 단순히 전입신고 날짜가 근저당권보다 빠르다는 사정만으로 결론이 나지는 않습니다.
다만 처음부터 다가구용 단독주택으로 관리됐고, 구분등기 뒤에도 집합건축물대장 없이 기존 일반건축물대장이 유지된 경우라면 이야기가 달라집니다. 이 경우 지번만 적은 전입신고도 유효한 공시방법이 될 수 있고, 이후 다세대주택으로 구분등기됐다는 이유만으로 대항력과 우선변제권이 사라지지는 않는다는 취지의 판례가 있습니다.
반대로 이 예외에 해당하지 않는다면, 호수까지 적어 주소를 고친 시점이 근저당권 설정 뒤였다는 점이 불리하게 작용할 수 있습니다. 박 씨의 우선순위는 ‘처음 전입한 날’뿐 아니라 당시 건축물대장과 주소 기재 상태를 확인해야 판단할 수 있습니다.
참고: 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결; 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항·제4항.
