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해솔시의 2층 상가를 경매로 취득한 강태호 씨는 중개사 김은정 씨를 통해 박서윤 씨에게 팔았습니다. 그런데 상가 등기부에는 경매 전부터 윤미라 씨의 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기가 남아 있었고, 강 씨와 박 씨는 그 사실을 몰랐습니다. 몇 년 뒤 윤 씨가 가등기에 기한 본등기를 마쳐 소유권을 넘겨받자, 박 씨는 상가 앞에서 판결문과 등기부를 들고 난감한 표정으로 강 씨와 김 씨를 마주했습니다.
가등기에 기한 본등기로 매수인이 소유권을 잃었다면, 매도인에게 어떤 담보책임을 물을 수 있고 손해액은 어디까지일까요?
가등기에 기한 본등기로 매수인이 소유권을 잃은 경우는 저당권이나 전세권의 실행으로 소유권을 잃은 경우와 비슷하다고 봅니다. 그래서 법원은 민법 제576조를 준용해 매도인의 담보책임을 인정하고, 민법 제570조에 따른 책임으로 보지는 않습니다.
제576조에 따른 책임은 매도인의 잘못이 있었는지와 관계없이 성립하는 법정 책임입니다. 따라서 손해배상은 매매가 유효하다고 믿어 입은 손해, 즉 원칙적으로 매매대금과 그에 대한 법정이자 상당액이 기준이 됩니다. 반면 매도인이 애초에 타인의 권리를 취득해 매수인에게 넘겨야 하는 경우에는 제569조·제570조가 문제 되고, 손해 범위도 이행불능 당시의 시가 상당액인 이행이익으로 달라질 수 있습니다.
가등기에 기한 본등기로 소유권을 잃었다면, 제576조에 따른 담보책임과 신뢰이익 배상을 검토해야 합니다. 다만 구체적인 청구 가능성과 손해액은 계약 내용과 지급 내역 등 사실관계에 따라 확인해야 합니다.
참고: 민법 제569조, 제570조, 제576조; 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결; 대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정; 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결
