경매 건물의 설비, 낙찰받으면 모두 내 것이 될까?

상황

대전의 상가건물 소유자 최민호 씨가 대출금을 갚지 못해 건물이 경매에 나왔고, 전기설비업체 한빛설비는 건물에 설치한 발전기와 배선 덕트가 자사 소유라고 주장했습니다. 감정평가서에는 해당 설비가 건물에서 사용 중이라고 적혀 있었지만, 낙찰자 윤서진 씨는 경매로 건물과 설비를 모두 취득한 줄 알았습니다. 건물 앞에서 설비업체 직원이 장비의 소유권을 주장하자 윤 씨는 중개사 강 대표에게 “이것도 제 소유가 아닌가요?”라고 물었습니다.

쟁점

건물과 함께 사용되는 설비라도 다른 사람 소유라면, 건물 낙찰자가 자동으로 소유권을 취득할 수 있을까요?

판례·법령 근거

건물에 붙어 건물의 일부가 된 물건은 원래 누구 소유였는지와 관계없이 낙찰자가 취득할 수 있습니다. 그러나 건물에 쓰이는 설비라도 건물 소유자가 아닌 다른 사람 소유라면, 그 설비를 건물의 종물로 보아 저당권 효력이 미친다고 할 수 없습니다. 따라서 건물을 낙찰받았다는 이유만으로 그 설비까지 당연히 소유하게 되는 것은 아닙니다.

낙찰자가 별도로 선의취득할 가능성은 있지만, 그 설비가 경매 목적물에 포함되어야 하고 낙찰자가 선의이며 과실 없이 점유하는 등 선의취득 요건을 갖춰야 합니다. 설비의 소유자와 경매 목적물 포함 여부를 따로 확인해야 합니다.

참고: 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933,36940 판결

중개 실무 확인

• 감정평가서와 매각물건명세서에서 설비가 경매 목적물에 포함됐는지 확인합니다.
• 설비의 설치·구매 계약서와 소유권 유보 약정 등 실제 소유관계를 살핍니다.
• 설비가 건물에 부합된 것인지, 별도 소유자의 물건인지 현장과 서류를 함께 확인합니다.