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대전 유성구의 다가구주택을 가진 최 씨는 은행의 근저당권이 설정된 뒤 박 씨에게 돈을 빌렸고, 박 씨는 대여금을 받기 위해 해당 주택을 가압류했습니다. 이후 두 사람은 방 한 칸의 보증금을 대여금 일부와 상계하는 계약을 맺고 박 씨는 전입신고를 했지만, 실제로는 다른 곳에 살며 방에는 짐만 조금 두었습니다. 중개사 김 씨는 경매가 시작된 뒤 박 씨가 소액보증금 최우선변제를 주장한다는 말을 듣고, 계약의 실질을 살펴볼 필요가 있다고 판단했습니다.
실제로 주택에 살기보다 기존 대여금을 회수하려고 계약한 경우에도 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있을까요?
소액임차인의 최우선변제는 보증금이 임차인에게 중요한 재산이라는 점을 고려한 제도입니다. 다만 주택임대차보호법의 목적은 주거생활의 안정을 보장하는 데 있으므로, 계약의 주된 목적이 집을 사용·수익하는 것이 아니라 선순위 담보권자보다 먼저 기존 채권을 회수하는 것이라면 소액임차인으로 보호받기 어렵습니다. 이때는 계약서와 전입신고만으로 결론이 나지 않고, 실제 거주 여부와 계약 경위 등 구체적인 사정을 살핍니다.
더 나아가 처음부터 주거용으로 사용·수익할 생각 없이 대항력의 외관만 만들려는 계약이라면, 판례는 이를 주택임대차계약으로서 통정허위표시에 해당해 무효로 볼 수 있다고 설명합니다. 따라서 박 씨의 실제 거주와 계약 목적을 뒷받침할 사정이 부족하다면, 근저당권자는 배당이의 절차에서 최우선변제 주장을 다투어볼 수 있습니다. 보증금을 기존 빚과 상계했다는 사정만으로 보호 여부가 결정되는 것은 아니며, 실제 계약 목적과 거주 실태가 핵심입니다.
참고: 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 등 판결; 주택임대차보호법 제1조; 주택임대차보호법 제8조 제1항
