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인천 외곽의 다가구주택에서 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 계약하고 입주한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 몇 달 뒤 토지소유권을 새로 취득한 윤 씨가 건물 앞에 찾아와 토지등기부 출력물을 보여주며 퇴거를 요구했고, 중개사 김 대표는 박 씨에게 건물 임차권과 토지 사용 권리는 별개일 수 있다고 설명했습니다.
건물에 입주하고 전입신고까지 마쳤다면, 임차인은 새 토지소유자에게도 임차권을 내세울 수 있을까요?
주택임대차의 대항력은 임차한 건물에 관한 권리이지, 그 건물이 서 있는 토지를 사용할 권리까지 만들어 주는 것은 아닙니다. 따라서 임대인에게 토지사용권이 없었다면, 건물 임차인이 대항요건을 갖췄더라도 그 임차권만으로 토지소유자에게 토지 사용을 주장할 수 없습니다. 임차권이 먼저 대항력을 갖춘 뒤 토지 소유권을 취득한 사람도, 해당 임차권의 대항을 받는 ‘제3자’에 해당하지 않는다고 보았습니다.
건물에 대한 대항력만으로 토지소유자에게 맞설 수는 없습니다.
참고: 민법 제622조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결
