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대전 유성구의 다가구주택을 임차한 박서윤 씨는 입주와 전입신고를 마쳤지만, 계약 당시 등기부에는 한도윤 씨의 선순위 근저당권이 남아 있었습니다. 후순위 근저당권자의 신청으로 경매가 진행되자 박 씨는 한 씨에게 선순위 근저당을 정리해 달라고 요청했고, 한 씨는 경매대금 지급기일 전에 채무를 갚아 근저당권 등기를 말소했습니다. 이후 정민석 씨가 경매대금을 내고 소유권을 취득하자, 박 씨는 새 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는지 궁금해졌습니다.
선순위 근저당권이 경매대금 지급기일 전에 말소됐다면 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있을까요?
임차인이 대항요건을 갖췄더라도 그보다 앞선 근저당권이 있으면, 통상 경매로 그 근저당권이 소멸할 때 후순위 임차권도 대항력을 잃을 수 있습니다. 그러나 낙찰자가 소유권을 취득하는 경매대금 지급기일 전에 선순위 근저당권이 변제 등 다른 사유로 먼저 소멸했다면, 임차권 때문에 손상될 선순위 담보권이 없어지므로 임차인의 대항력은 소멸하지 않는다는 취지입니다. 따라서 이 사례처럼 지급기일 전에 근저당권 말소가 완료됐다면 박 씨는 정 씨에게 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
핵심은 근저당권 말소가 경매대금 지급기일보다 먼저 이뤄졌는지입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조, 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정
