불러오는 중
2017년, 고양시의 다세대주택에 보증금 7,800만 원으로 들어간 박 씨는 열쇠를 받은 날 전입신고도 마쳤습니다. 집에는 그보다 앞선 2016년에 은행 근저당권이 설정돼 있었고, 얼마 뒤 경매가 시작되자 중개사 김 대표는 박 씨에게 *“은행 근저당이 먼저라 보증금을 못 받을 수도 있다”*고 설명했습니다. 하지만 당시 기준으로 박 씨의 보증금과 입주 요건은 소액임차인의 최우선변제 대상에 해당할 가능성이 있었습니다.
먼저 설정된 근저당권이 있어도 박 씨가 보증금 일부를 우선해서 받을 수 있을까요?
소액임차인은 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖추면, 일반 채권자뿐 아니라 먼저 설정된 저당권 등 담보물권자보다도 보증금 중 일정액을 우선 변제받을 수 있습니다. 다만 우선변제액은 시행령이 정한 임차보증금 범위와 금액을 따라야 하고, 주택과 대지의 가액을 합한 금액의 2분의 1이라는 한도도 적용됩니다.
원문에 제시된 2016년 3월 31일 시행 기준으로는 고양시가 수도권 과밀억제권역에 해당해, 보증금 8,000만 원 이하인 임차인에게 2,700만 원까지 최우선변제 범위가 인정됐습니다. 따라서 이 가상 사례의 박 씨는 당시 기준으로 대상에 들 수 있지만, 실제 배당액은 경매 절차와 주택·대지 가액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 사건이라면 임대차계약일만 보지 말고 담보물권 취득 시점에 적용되는 시행령과 해당 지역의 기준을 확인해야 합니다. 개정 전 이미 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정이 적용될 수 있기 때문입니다.
소액임차인 요건을 갖췄더라도, 최우선변제액과 적용 기준 시점은 따로 확인해야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제8조 제1항, 「주택임대차보호법」 제8조 제3항, 「주택임대차보호법 시행령」 제3조 및 제4조, 「수도권정비계획법」 제6조, 「수도권정비계획법 시행령」 제9조 [별표 1], 「주택임대차보호법 시행령」 부칙 제2조
