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강유리 씨는 원주 무실동의 아파트를 보증금 1억3천만 원에 임차하며 임대인 오재훈 씨와 계약서를 작성했습니다. 계약서에 날짜를 적었으니 충분하다는 오 씨의 말에 강 씨는 고개를 끄덕였지만, 중개사 정 대표는 계약서에 적힌 날짜와 법률상 확정일자는 다르다고 설명했습니다. 두 사람은 계약서를 들고 동 주민센터를 찾아 확정일자를 받았고, 정 대표는 우선변제를 위해서는 대항요건도 함께 갖춰야 한다고 덧붙였습니다.
계약서에 작성 날짜를 적어두기만 하면 경매에서 보증금을 우선변제받을 수 있을까요?
확정일자는 계약 당사자가 계약서에 직접 적은 날짜와 다릅니다. 증서가 그 날짜에 작성됐다는 점을 법적으로 확인해 주는 날짜로, 당사자가 나중에 임의로 바꾸기 어려운 날짜를 뜻합니다. 임대인과 임차인이 뒤늦게 보증금 액수나 계약일을 바꾸는 일을 막으려는 취지도 있습니다.
주택임대차보호법에 따라 임차인이 경매 등에서 보증금을 우선변제받으려면 대항요건과 확정일자 있는 임대차계약서를 함께 갖춰야 합니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소나 동 주민센터, 법에서 정한 출장소, 지방법원 및 지원·등기소 또는 공증인 등 확정일자부여기관에서 받을 수 있습니다. 계약서에 날짜를 써두는 것과 확정일자를 받는 것은 별개이며, 우선변제에는 두 요건을 함께 살펴야 합니다.
참고: 대법원 1999.6.11, 선고, 99다7992, 판결; 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879; 주택임대차보호법 제3조의2 제2항; 주택임대차보호법 제3조의 6; 민법 부칙 제3조
