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청주에서 리모델링 공사를 맡았던 강 씨는 한 건물 2층 창고를 직접 사용하면서, 건물주 최 씨가 임대한 나머지 공간은 박 씨가 카페로 운영하는 모습을 지켜봤습니다. 어느 날 박 씨가 공동 출입문 잠금장치를 바꾸자 강 씨는 건물 입구에 점유 중이라는 경고문을 붙이고, 임차 공간까지 자신이 점유해 왔다며 박 씨에게 돌려달라고 요구했습니다. 하지만 박 씨와 임대차계약을 맺은 사람은 강 씨가 아니라 건물주 최 씨였습니다.
강 씨는 경고문을 붙이고 있었다는 이유만으로 박 씨가 직접 점유하는 임차 공간의 반환을 청구할 수 있을까요?
점유회수청구를 하려면 상대방이 점유를 침탈했다고 주장하는 때에 청구인이 그 물건을 점유하고 있어야 합니다. 여기서 점유는 꼭 손으로 붙잡거나 늘 그 자리에 머무는 것만 뜻하지 않고, 사람과 물건의 관계 등을 종합해 사회통념상 사실상 지배하고 있었는지를 판단합니다. 직접 점유뿐 아니라 간접 점유도 인정될 수 있지만, 그 전제가 되는 것은 직접 점유자와 간접 점유자 사이에 점유매개관계가 있는 경우입니다. 즉 직접 점유자가 간접 점유자의 반환청구권을 인정하면서 점유해야 합니다.
박 씨는 최 씨와 임대차계약을 맺고 임차 공간을 직접 점유하고 있습니다. 따라서 그 임대차계약만으로는 강 씨와 박 씨 사이에 점유매개관계가 생기지 않습니다. 건물에 경고문을 붙였다는 사정만으로 박 씨 점유 공간에 대한 간접 점유가 인정되는 것은 아니므로, 강 씨의 점유회수청구는 어려울 수 있습니다.
참고: 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424,61431 판결; 민법 제204조 제1항
임차인의 직접 점유와 청구인의 점유매개관계가 확인되지 않으면, 점유회수청구는 어려울 수 있습니다.
