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대전 유성구의 다가구주택을 보러 간 임차인 서연 씨는 최고가매수신고인인 민호 씨와 보증금 7,000만 원의 임대차계약을 맺었습니다. 중개사 윤 실장은 아직 민호 씨가 매각대금을 내지 않았다는 사실을 확인하지 못했고, 서연 씨는 열쇠를 받아 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다.
전입신고와 확정일자를 갖췄다면 서연 씨는 경매대금에서 보증금을 먼저 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되지만, 임대인이 반드시 등기부상 소유자여야 하는 것은 아닙니다. 다만 그 주택을 적법하게 임대할 권한이 있는 사람이 계약해야 보호법이 적용됩니다.
최고가매수신고를 했더라도 매각대금을 아직 내지 않은 사람은 그 사실만으로 주택을 임대할 권한을 얻었다고 볼 수 없습니다. 따라서 서연 씨가 입주하고 전입신고와 확정일자를 마쳤더라도, 이 사정만으로는 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득했다고 볼 수 없습니다. 전입신고와 확정일자만 챙길 일이 아니라, 계약 상대방이 적법하게 임대할 수 있는 단계에 이르렀는지도 확인해야 합니다.
계약 상대방의 임대 권한이 확인되지 않으면, 전입신고와 확정일자만으로 우선변제권이 생기지는 않습니다.
참고: 주택임대차보호법 제2조, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
