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고양시의 다가구주택을 가진 한 씨는 서 씨에게 9천만 원을 빌리며, 1년 뒤 갚지 못하면 주택을 넘기기로 하고 서 씨 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해줬습니다. 담보 설정 전 중개사 이 대표가 확인한 당시 시세는 약 5천8백만 원이었고, 변제기가 지나도록 한 씨는 원리금을 갚지 못했습니다. 서 씨가 본등기를 진행하려 하자 한 씨는 *“집값을 평가한 청산금 통지를 먼저 받아야 하는 것 아닌가요?”*라고 물었습니다.
예약 당시 부동산 값이 담보 채무액보다 낮아도 청산금 평가액을 통지해야 할까요?
대법원은 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 경우를 예약 당시 부동산 가액이 차용액과 이자를 합한 피담보채무액을 초과하는 때로 보았습니다. 따라서 예약 당시 부동산 값이 피담보채무액에 미치지 못한다면, 이 법 제3조에 따른 청산금 평가액을 통지할 필요가 없다는 취지입니다. 이 사례에서는 당시 시세가 원금만 보더라도 대출액보다 낮고, 이자까지 더한 채무액과는 차이가 더 커서 해당 통지가 필요하지 않다고 볼 수 있습니다. 다만 이는 제시된 사정에 관한 판단이므로, 실제 거래에서는 예약 당시 가치와 피담보채무액을 정확히 확인해야 합니다.
예약 당시 부동산 가액이 피담보채무액보다 낮다면, 제3조의 청산금 평가액 통지는 필요하지 않습니다.
참고: 대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결; 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항
