선순위 근저당 뒤 입주한 임차인, 경매 매수인의 인도명령에 맞설 수 있을까

상황

대전의 한 다세대주택에 살던 한서윤 씨는 근저당권이 먼저 설정된 사실을 모른 채 보증금 6,000만 원에 방을 임차해 5개월째 거주하고 있었습니다. 근저당권 실행으로 집을 낙찰받은 윤태호 씨는 소유권을 취득한 뒤 비어 있던 방을 먼저 인도받았고, 한 씨에게도 법원 인도명령을 집행하겠다고 알렸습니다.

쟁점

선순위 근저당권 설정 뒤 입주한 임차인도 경매 매수인에게 집을 비워줘야 할까요?

판례·법령 근거

민사집행법은 매수인이 대금을 낸 뒤 일정 기간 안에 신청하면 법원이 부동산 점유자에게 인도를 명할 수 있도록 합니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있다면 인도명령을 할 수 없습니다. 이 규정은 담보권 실행을 위한 경매에도 준용됩니다.

한 씨의 임대차는 근저당권보다 뒤에 시작됐으므로, 그 임대차만으로는 경매 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 따라서 법원이 인도명령을 내리면 매수인은 해당 점유 부분에 대한 인도집행을 할 수 있습니다. 선순위 근저당권 실행으로 소유권을 취득한 매수인에게 대항할 권원이 없다면, 임차인은 인도명령에 따른 집행을 피하기 어렵습니다.

참고: 민사집행법 제136조, 민사집행법 제268조

중개 실무 확인

• 등기사항증명서에서 근저당권 설정 시점과 임대차계약일을 대조합니다.
• 임차인의 실제 입주 시기와 점유 상태를 확인하고 계약서에 정확히 기록합니다.
• 경매 진행 중이라면 매수인의 인도명령 신청·결정 여부와 점유자의 심문 절차를 확인하도록 안내합니다.