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인천 서구의 오래된 다세대주택을 알아보던 이 씨는 김 대표의 안내로 최 씨 소유의 집을 둘러봤지만, 2억 7,000만 원이라는 가격에 망설이며 돌아왔습니다. 사흘 뒤 이 씨는 다른 중개사 정 실장에게 조건 협의를 맡겼고, 정 실장은 누수 흔적과 수리비를 근거로 가격을 다시 조율해 2억 6,650만 원에 매매계약을 성사시켰습니다. 계약 다음 날 김 대표는 먼저 집을 소개했다며 이 씨에게 중개보수를 요구했습니다.
먼저 집을 소개한 김 대표는 나중에 다른 중개사가 성사시킨 계약에 대해서도 보수를 받을 수 있을까요?
중개보수를 청구하려면 보통 중개 의뢰가 있었고, 중개의 대상이 되는 계약이 성립했으며, 그 계약과 해당 중개사의 중개행위 사이에 인과관계가 있어야 합니다. 중개 의뢰는 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니지만, 단순 상담과 실제 의뢰는 구분할 필요가 있습니다.
의뢰인이 소개받은 상대방과 중개사를 빼고 직접 계약했다면 중개사의 소개와 계약 사이에 인과관계가 인정될 수 있습니다. 반면, 의뢰인이 다른 중개사에게 새로 의뢰하고 그 중개사의 별도 협상과 노력으로 계약이 성사된 경우에는, 상대방이나 물건이 같다는 이유만으로 먼저 소개한 중개사에게 보수청구권이 생기는 것은 아닙니다. 다만 첫 중개사가 계약 성립에 결정적인 역할을 했는데도 책임 없는 사정으로 계약서 작성 등에 관여하지 못한 특별한 사정이 있다면, 이미 한 중개행위에 상응하는 보수를 청구할 수 있다는 하급심 판단도 있습니다.
이 씨의 경우에는 정 실장이 누수와 수리비를 근거로 가격을 다시 협의해 계약을 이끈 것으로 보입니다. 따라서 김 대표가 집을 먼저 보여줬다는 사정만으로는 보수를 청구하기 어렵습니다. 보수 청구의 핵심은 ‘누가 먼저 소개했는가’만이 아니라, 누구의 중개행위로 계약이 성립했는가입니다.
참고: 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결; 부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결; 「민법」 제686조 제3항; 「상법」 제61조
