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전주 완산구에서 작은 제과점을 운영하는 임차인 이수진 씨는 월세 90만 원을 여러 차례 나눠 내다가, 밀린 차임이 두 달치에 해당하는 180만 원까지 쌓였습니다. 임대인 정민호 씨는 계약서에 적힌 ‘차임 연체액이 2기분에 달하면 계약을 해지할 수 있다’는 조항을 근거로 계약 종료를 통보했고, 계약을 중개했던 김 대표에게 이 씨는 “상가임대차는 세 달치가 밀려야 하는 것 아니냐”고 물었습니다.
차임 연체액이 두 달치에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있을까요?
상가건물임대차보호법은 계약갱신요구를 보호하면서도, 임차인이 계약을 이어가는 동안 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있도록 합니다. 이는 갱신을 요구할 수 있는지에 관한 기준이지, 계약 기간 중 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 시점을 정한 규정은 아닙니다.
대법원은 민법 제640조에 따른 해지권과 상가건물임대차보호법상 갱신 거절권은 행사 시기와 효과가 다르다고 보았습니다. 따라서 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용될 수 있고, 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약서에 같은 취지의 조항을 두었다고 해서 임차인에게 불리한 약정이라는 이유만으로 효력이 없어지는 것도 아닙니다.
갱신 거절의 3기 기준과 계약 해지의 2기 기준은 서로 다른 문제입니다.
참고: 대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결; 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결; 민법 제640조; 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호; 상가건물임대차보호법 제15조
