빚을 보증금으로 바꿨다면, 소액임차인 보호도 달라질까?

상황

대전 유성구의 다가구주택 임대인 서 씨는 윤 씨에게 빌린 1,900만 원을 갚지 못하자, 두 사람은 그 채권을 임대차보증금으로 바꾸어 계약을 맺었습니다. 윤 씨는 실제로 집을 인도받아 이사하고 주민등록도 마쳤지만, 나중에 서 씨의 담보대출 연체로 경매가 시작되자 채권은행은 보증금 계약이 실재하는지 의문을 제기했습니다.

쟁점

기존에 있던 돈 받을 권리를 보증금으로 바꿨다는 이유만으로 소액임차인의 최우선변제권이 부정될까요?

판례·법령 근거

대법원은 임대차계약이 실제로 체결되고 주택을 인도받은 뒤 주민등록까지 마쳤는지를 기준으로 대항력 여부를 판단한다고 보았습니다. 따라서 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않습니다. 다만 계약이 서로 짜고 꾸민 허위 계약이라면 달리 판단될 수 있습니다.

최우선변제권을 행사하려면 대항력 요건뿐 아니라 해당 보증금과 그 밖의 소액임차인 요건도 갖추어야 합니다. 채권을 보증금으로 바꿨다는 이유만으로 배제되지는 않지만, 실제 임대차와 법정 요건은 확인해야 합니다.

참고: 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제11조

중개 실무 확인

• 기존 채권의 발생 경위와 채권을 보증금으로 전환하기로 한 합의 내용을 확인합니다.
• 임대차계약이 실제로 체결됐는지, 주택 인도와 주민등록이 이뤄졌는지 확인합니다.
• 보증금과 그 밖의 소액임차인 요건은 해당 시점의 법령 기준으로 따로 확인합니다.