세입자가 안 구해졌는데, 공사대금 대신 받은 보증금은 언제 돌려받을까?

상황

청주에서 다세대주택을 지은 건축주 오민석 씨는 공사대금 8,600만 원을 준공 뒤 임대보증금으로 정산하기로 하고, 시공업자 윤태호 씨에게 한 세대의 12개월 임대차계약서를 건넸습니다. 하지만 세입자가 끝내 나타나지 않아 윤 씨가 그 집에 들어가 살았고, 계약 만료 뒤 집을 비우며 보증금을 요구하자 오 씨는 *“다른 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”*고 맞섰습니다.

쟁점

제3자에게 임대되지 않았다는 이유만으로 건축주가 보증금 반환을 미룰 수 있을까요?

판례·법령 근거

공사대금 지급을 담보하려고 임대차계약서를 건넨 경우, 그 계약기간 동안 공사대금의 지급기한을 미뤄 둔 것으로 볼 수 있습니다. 다만 계약의 실제 취지가 공사대금을 보증금으로 정산하는 데 있었다면, 기간이 끝난 뒤에는 다른 세입자가 들어왔는지와 관계없이 보증금을 반환해야 할 수 있습니다.

계약서에 ‘제3자에게 임대되기 전에는 보증금을 돌려주지 않는다’는 특약이 있더라도, 임대가 언제 이뤄질지 기약할 수 없다면 그 조항을 그대로 적용하는 것이 지나치게 불공평할 수 있습니다. 계약서를 주고받은 경위와 약정의 취지 등을 살펴 특약이 현저히 형평에 어긋난다고 판단되면 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 임차인은 집을 건축주에게 넘기고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

핵심은 계약서의 이름보다 공사대금과 보증금을 어떻게 정산하기로 했는지입니다.

참고: 원문에 판례·조문 인용 없음

중개 실무 확인

• 임대차계약서가 실제 임대용인지, 공사대금의 담보·정산 수단인지 계약 경위를 확인합니다.
• 보증금 반환 조건과 제3자 임대 여부를 연결한 특약이 있는지, 반환 시점이 불분명하지 않은지 살핍니다.
• 계약 만료일, 주택 인도 여부, 보증금 반환 요구와 답변을 기록으로 남기도록 안내합니다.