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온빛시 해솔빌라에 보증금 1억 4천만 원으로 살던 임차인 장서윤 씨는 전입신고와 확정일자를 갖췄지만, 계약이 끝난 뒤에도 임대인 오민석 씨에게 보증금을 돌려받지 못했습니다. 장 씨는 확정판결을 받아 직접 강제경매를 신청했고, 법원 조사에서 장 씨의 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 채 빌라가 매각됐습니다. 이제 후순위 근저당권자가 배당을 기다리는 가운데, 중개사 한지수 씨는 장 씨가 배당요구를 따로 했는지와 배당 순서를 궁금해합니다.
임차인이 직접 강제경매를 신청했다면 별도의 배당요구 없이도 우선변제권을 인정받고, 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있을까요?
대법원은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 집행권원을 얻어 직접 임차주택의 강제경매를 신청하면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 본다고 판단했습니다. 따라서 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요는 없습니다.
또한 경매 과정에서 집행관의 조사 등을 통해 임차인의 우선변제권이 확인되고, 그 내용이 현황조사보고서나 매각물건명세서에 기재된 상태로 매각까지 진행됐다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 배당절차에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 직접 경매를 신청한 사실과 경매기록에 우선변제권이 확인된 경위를 함께 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결
