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원주에서 상가를 운영하는 민재 씨는 자금이 필요해 서윤 씨에게 6천만 원, 정호 씨에게 4천만 원을 빌렸습니다. 중개사 이 대표가 계약 내용을 정리하는 과정에서 세 사람은 민재 씨 소유 상가에 관해 하나의 매매예약을 맺고, 각 채권액 비율에 맞춰 서윤 씨 60%, 정호 씨 40%의 지분을 적어 공동명의 가등기를 마쳤습니다. 변제기가 지나도 돈을 받지 못하자 서윤 씨는 상가 앞에서 자신의 지분만 먼저 본등기할 수 있는지 확인하기 시작했습니다.
공동명의로 담보가등기를 했더라도, 채권자가 자기 지분에 관한 권리만 단독으로 행사할 수 있을까요?
공동명의로 하나의 매매예약을 했다는 사정만으로 채권자들의 권리가 반드시 하나로 묶이는 것은 아닙니다. 우선 계약서에 권리 행사 방법을 어떻게 정했는지 살펴야 하고, 정한 내용이 없다면 계약을 맺은 경위와 담보 목적, 채권자들이 함께 권리를 행사하려 했는지, 각자의 지분이 구체적으로 표시됐는지 등을 종합해 판단합니다.
이 사례처럼 채권액 비율에 맞춰 각자의 지분이 구체적으로 정해져 있다면, 각 채권자가 별개의 매매예약완결권을 가진다고 볼 여지가 있습니다. 따라서 서윤 씨는 자기 지분에 관해 단독으로 권리를 행사하고 본등기절차를 청구할 수 있습니다. 다만 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 거친 뒤 본등기를 청구해야 합니다.
참고: 대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530; 대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결
공동명의라도 지분과 권리 행사가 나뉠 수 있지만, 본등기 전 청산절차는 확인해야 합니다.
