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부산의 다가구주택에 들어간 임차인 서윤 씨는 계약서에 적힌 지번과 호수를 정확히 적어 전입신고서를 냈습니다. 그런데 담당공무원은 토지 분할 내역을 이유로 지번을 바꾸고, 시스템에 해당 주소가 없다는 이유로 호수도 지우라고 안내했습니다. 서윤 씨가 수정한 신고서를 다시 내자 그 내용대로 주민등록이 처리됐고, 나중에 건물이 경매에 넘어가자 매수인 도현 씨는 주민등록만으로는 서윤 씨의 임차 사실을 알기 어렵다고 다퉜습니다.
공무원의 안내에 따라 잘못된 주소로 수정해 신고했다면, 처음 정확하게 제출한 날부터 대항력을 인정받을 수 있을까요?
주민등록은 제3자가 주민등록을 보고 해당 주택에 임차인이 거주한다고 알아볼 수 있게 하는 공시방법입니다. 따라서 주소가 잘못돼 임차인의 거주 사실을 알아보기 어렵다면, 그 주민등록은 임대차를 공시하는 효력이 없을 수 있습니다.
또 주민등록 신고는 행정청이 수리해야 효력이 생깁니다. 정확한 내용으로 신고서를 냈더라도 수리 전에 내용을 고쳐 다시 제출했고, 수정된 신고서가 그대로 수리됐다면 수정된 내용으로 신고한 것으로 봅니다. 공무원이 수정을 요구했더라도 결론은 달라지지 않습니다. 그러므로 서윤 씨처럼 지번이 잘못되고 호수가 빠진 주민등록은 대항요건으로 인정되기 어렵습니다.
다만 임차인이 정확한 신고서를 제출해 수리까지 마쳤는데 공무원이 주민등록표에 주소를 잘못 옮겨 적은 경우는 다릅니다. 이 경우를 다룬 판결과 신고서 자체가 수정된 이 사안을 혼동하지 않아야 합니다. 처음 정확히 작성했는지가 아니라, 행정청이 실제로 수리한 신고 내용이 무엇인지가 핵심입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결; 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결; 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결
