가등기된 이전청구권을 가압류했다면, 뒤늦은 매수인에게도 경매를 신청할 수 있을까

상황

대전에서 상가를 운영하던 강민수 씨는 윤서진 씨에게 빌려준 돈을 돌려받지 못해, 윤 씨가 이정호 씨 소유 상가에 관해 확보한 소유권이전등기청구권을 가압류했습니다. 그 청구권은 매매예약에 따른 가등기로 보전돼 있었고, 가압류 기입등기도 부기등기 방식으로 등기부에 올라갔습니다. 이후 장하늘 씨가 윤 씨에게서 상가를 사들여, 윤 씨 앞으로 본등기를 한 뒤 같은 날 장 씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 강 씨가 윤 씨를 상대로 승소판결을 받자, 장 씨 명의 등기가 남아 있는 상태에서도 상가 경매를 신청할 수 있는지가 문제가 됐습니다.

쟁점

가등기된 이전등기청구권을 가압류한 뒤 부동산이 채무자를 거쳐 매수인에게 넘어갔다면, 가압류채권자는 매수인 명의 등기를 먼저 말소하지 않고 강제경매를 신청할 수 있을까요?

판례·법령 근거

일반적인 소유권이전등기청구권 가압류는 채권을 보전하는 조치이지, 그 대상 부동산 자체의 처분을 막는 조치는 아닙니다. 따라서 가등기 없이 이전등기청구권만 가압류했다면, 나중에 소유권을 넘겨받은 제3자에게 그 등기가 무효라고 주장하기 어렵습니다. 다만 제3채무자나 채무자가 가압류를 무시하고 등기를 넘겨 손해를 입혔다면, 별도의 손해배상 책임이 문제 될 수 있습니다.

반면 이전등기청구권을 보전하는 가등기가 있고, 그 청구권에 대한 가압류 기입등기가 먼저 마쳐진 경우는 다르게 봅니다. 판례는 채무자 앞으로 소유권이전등기가 된 뒤 제3자에게 다시 이전되더라도, 가압류채권자가 등기된 가압류의 처분금지 효력을 그 제3자에게 주장할 수 있다고 봅니다. 제3자 명의 등기는 가압류채권자의 강제집행과 저촉되는 범위에서 효력이 없으므로, 채권자는 그 등기를 먼저 말소하지 않고도 경매개시를 신청할 수 있습니다.

민사집행법 제291조에 따라 제244조의 부동산 권리이전청구권 압류 절차는 가압류에도 준용됩니다. 그러나 이 사안과 같은 가등기된 청구권의 가압류에서는, 채무자 앞으로 이전등기가 이미 마쳐진 뒤 제3자에게 다시 넘어간 경우 별도로 보관인을 정하는 절차를 거치지 않고 강제경매를 신청할 수 있다는 하급심 판단도 있습니다. 따라서 강 씨는 윤 씨에 대한 집행권원을 갖추면, 장 씨 명의 등기를 먼저 말소하지 않고 가압류에 기초한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 핵심은 가압류 기입등기가 소유권이전보다 먼저 등기됐는지입니다.

참고: 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체판결; 대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 대법원 1998. 8. 21. 선고 96다29564 판결; 부산지법 1996. 6. 12. 선고 95나14487 판결; 「민사집행법」 제291조; 「민사집행법」 제244조