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울산 남구의 다가구주택에 먼저 입주해 보증금 8,000만 원을 걸고 확정일자까지 받은 임차인 이 씨가 있었습니다. 이후 근저당권을 설정한 새봄저축은행이 담보권 실행 경매를 신청했고, 법원은 선순위 근저당권과 절차비용만 계산해 통지했습니다. 은행이 그 계산에 맞춰 매수 의사를 밝혔지만, 법원이 뒤늦게 이 씨의 보증금반환채권을 발견해 은행에 새 통지를 보내고 보완을 요구했습니다.
경매신청 채권자보다 앞서는 임차인의 보증금도 ‘남을 가망’을 따질 때 포함될까요?
민사집행법은 매각대금으로 압류채권자보다 우선하는 부동산의 부담과 절차비용을 감당할 수 있어야 부동산을 매각할 수 있도록 합니다. 남을 금액이 없다고 예상되면 법원은 채권자에게 알리고, 채권자가 정해진 기간 안에 충분한 매수신고와 보증을 제공하지 않으면 경매절차를 취소하도록 정하고 있습니다. 이 절차는 담보권 실행 경매에도 적용됩니다.
따라서 경매신청 채권자보다 우선하는 주택임차인의 보증금반환채권도 선순위 부담에 포함됩니다. 법원이 이를 빠뜨린 채 통지했더라도 나중에 누락을 발견하면 다시 통지해야 합니다. 채권자는 새 통지를 받은 날부터 7일 안에 임차보증금까지 고려해 매수신고를 하고 충분한 보증을 제공해야 하며, 이를 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 합니다. 다만 최고가매수신고액이 우선채권 총액과 절차비용을 넘으면 절차상 흠이 치유될 수 있지만, 이에 미달하면 매각을 허가할 수 없습니다.
주택임차보증금도 선순위 부담에 포함되므로, 누락된 사실을 알게 된 뒤의 새 통지와 7일의 대응 기간을 놓치지 않아야 합니다. 참고: 민사집행법 제91조 제1항, 민사집행법 제102조, 민사집행법 제268조, 대법원 1994. 9. 5.자 94마1205 결정, 대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정, 대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정
