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대전 유성구의 한 아파트에 살던 윤서진 씨는 보증금 1억 8천만 원의 임대차계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 집주인 한도윤 씨의 채무로 집이 경매에 들어갔고, 현황조사 때 집행관이 윤 씨가 보여 준 계약서를 제대로 확인하지 않은 채 임차관계를 보고서에 빠뜨렸습니다. 경매 진행 통지를 받지 못한 윤 씨는 배당요구 등 필요한 절차를 놓친 뒤, 집행관의 잘못을 이유로 손해배상을 고민하게 됐습니다.
현황조사가 부실해 경매 통지를 받지 못하고 배당 절차를 놓쳤다면, 집행관에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?
부동산 현황조사는 매수 희망자가 부동산의 상태와 권리관계를 파악해 예상하지 못한 손해를 입지 않도록 정보를 제공하는 절차입니다. 다만 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도, 매각허가결정 전에 경매법원에 권리를 신고하지 않으면 경매절차상 이해관계인으로 인정되지 않을 수 있습니다. 이해관계인이 아닌 임차인에게 경매 진행을 알려 주는 것은 법률상 의무가 아니라 편의를 위한 안내이므로, 통지를 받지 못했다는 사정만으로 경매절차가 위법해지는 것은 아니라는 취지입니다.
따라서 집행관의 현황조사에 잘못이 있었고 그 때문에 통지를 못 받았더라도, 임차인이 스스로 권리신고 등 필요한 절차를 하지 않은 상황에서는 그 과실만으로 불법행위 책임이나 손해와의 상당인과관계를 인정하기 어렵습니다. 손해배상 청구는 쉽지 않다는 것이 판례의 방향입니다.
참고: 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다 43976 판결, 민사집행법 제90조
전입신고와 확정일자만으로 경매절차의 통지를 보장받는 것은 아닙니다.
