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대전에서 소형 상가건물을 운영하던 한서준 씨는 건물을 이민지 씨에게 6억 8천만 원에 팔기로 했습니다. 계약에는 건물에 설정된 근저당 대출 2억 2천만 원을 매매대금에서 빼고 나머지를 지급하기로 했지만, 이 씨는 대출 상환을 미뤘고 결국 은행이 경매절차를 시작했습니다. 한 씨는 경매를 막기 위해 은행에 연체금 등을 갚은 뒤, 이 씨에게 계약을 해제하겠다고 통보했습니다.
매수인이 인수하기로 한 근저당 대출을 갚지 않아 경매가 시작되고 매도인이 대신 변제했다면, 매매계약을 해제할 수 있을까요?
매수인이 매매목적물에 딸린 채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정은, 특별한 사정이 없는 한 매도인을 채무에서 벗어나게 하는 면책적 채무인수가 아니라 매수인이 매도인에게 채무를 갚아주기로 한 이행인수로 봅니다. 따라서 매수인은 채권자에게 직접 책임지는 것이 아니라 매도인에게 이행 책임을 지며, 통상은 공제한 나머지 매매대금을 지급하면 잔금 지급 의무를 다한 것으로 봅니다. 대출을 실제로 갚지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 매수인의 채무 불이행이 매매대금 일부를 지급하지 않은 것과 같다고 볼 특별한 사정이 있다면 달라집니다. 계약에 이르게 된 경위와 매도인이 입은 불이익의 내용·정도 등을 종합해 판단합니다. 특히 인수한 근저당 대출을 갚지 않아 경매가 시작되고, 매도인이 경매 진행을 막으려고 대신 변제했다면 매도인은 손해배상뿐 아니라 계약 해제도 할 수 있다고 본 판례가 있습니다. 이 사례에서도 경매 개시와 매도인의 대위 변제라는 사정이 확인된다면, 계약 해제가 가능할 것으로 보입니다. 채무 불이행만으로는 부족하지만, 그 결과 경매가 진행되고 매도인이 대신 갚았다면 해제 사유가 될 수 있습니다.
참고: 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479, 69486 판결; 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결
